10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까? 도서 줄거리, 저자소개, 느낀 점

 

월급쟁이 부자로 은퇴하라가 부동산 투자의 교과서 같은 책이라면

이 책은 '수학의 정석'과도 같은 책인 거 같다.

 

이 책의 소개를 보면

절대 흔들리지 않는 자신만의 부동산 스킬을 찾아라!

 

마흔이 되기 전에 돈과 시간에 자유로운 인생을 만들고 싶다는 꿈을 꾸는 사람들을 위해 생계형 외벌이 노동자였던 저자가 부동산 투자를 통해 자산을 100배로 불리고 경제적 자유를 누리게 된 과정과 그 투자전략을 들려주는 『10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?』.

 

 

 

저자가 실제로 부동산 투자에 뛰어들어 7년간 쌓은 매매 타이밍, 지역분석법 등 혼재와 악재에도 흔들리지 않는 투자 노하우를 모두 만나볼 수 있다.

 

대한민국에 산다면 그저 열심히 일하고 모으면서 사는 것으로는 안정적인 생활을 할 수 없다는 사실을 몸으로 깨달은 저자는 ‘내 집 하나 마련해보리라!’ 이 간절한 마음 하나로 저자는 직장에 다니면서 부동산 공부를 시작했다.

 

신용대출 5,000만 원을 만들어 실제로 투자에 뛰어 들어서는 전국을 두 바퀴 돌 정도로 발품을 팔며 다녔다. 그렇게 5년이 지나자 그는 전국 유망 아파트 30채를 보유한 투자자가 되었고, 그의 자산은 부동산 투자를 하기 이전보다 100배 이상 불어났다.

 

저자는 이 책에서 지금껏 부동산 투자를 하면서 깨달은 것, 경험했던 것을 원칙별로 정리해 보여준다.

가격 사이클과 매매가/전세가, 입주 물량으로 매도매수 타이밍 잡는 방법부터 신도시와 구도심, 지방소도시, 광역시별 투자 포인트 분석 방법, 빅데이터를 활용해 저평가된 아파트를 찾는 방법까지 내 집 마련과 투자를 한 번에 해결하는 투자법까지 자세하게 알려준다.

 

 

 

1. 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까? 줄거리

1. 내 집 마련을 고민하는 사람이 반드시 알아야 할 세가지 원칙

1. 가격을 보지 말고 지역을 보라 : 그 지역의 대장동네를 봐야하는 이유
2. 토지의 희소성을 보라 : 대지지분이 너무 적은 부동산은 사지 않아야함
   * 특히 재건축 재개발을 염두해 있으면, '대지지분' 체크 필수
3. 내 집 마련의 의미를 이해하자 : 길게 보면 지금이 가장 저렴하다 ​

 

2. 절대 손해보지 않는 다섯 가지 노하우: 하락신호 감지원칙

1. 가구소득 대비 주택가격 (PIR) 확인 : 그 아파트의 '과거 PIR과 현재 PIR'를 비교하여 기왕이면 평균보다 낮을 때 매입하는 게 좋다(바닥을 나타내는 신호는 아님)
2. 오랜 기간 올랐다면 의심하자
3. 4년간 상승률 40퍼센트 이상이면 주의하자
   - 지방은 2~4년, 수도권은 4~6년 정도 상승하는 경향
   - 4년 이내 최저가격 대비 100퍼센트 정도 오르면 보합기 이므로, 렘군님은 4년 동안 50퍼센트 이르면 매도하는 기준 ​
   ※ 렘군님은 수도권은 4~6년 정도 상승한 경우(너무 오른 경우) 의심해 보자고 하는데, 지금의 수도권 상황이 좋지 않다
4. 매매가와 전세가가 꾸준히 상승한 후, 매매가만 줄곧 상승하는 경우 - 이 경우는 완전 부동산의 '여름'이라고 보고 있음.
5. 대형평형, 주상복합, 나 홀로 아파트의 오름 여부를 체크하자
   - 비선호(나 홀로 아파트, 오피스텔 등) 매물도 올랐을 경우, 고점일 가능성이 있음

 

 

3. 하락신호, 남보다 일찍 알아차리려면?

1. 미분양이 증가하기 시작함 : 요즘 전국 각지가 미분양으로 난리가 났다. 이 미분양이 해소돼야 다시 상승으로 전환됨
2. 입지가 좋은 곳에도 청약경쟁률이 저조해진다
3. 성수기에도 구축 아파트의 거래가 뜸해진다
   ※ 부동산 중개소에 있는 매물들이 언제 나온 것인지, 최근에 가격을 낮췄음에도 안 나가고 있는 건 아닌지 확인이 필요
4. 전세가 남아돈다
5. 앞으로 예정되어 있는 공급이 많다 ​

 

4. 부동산의 네 가지 사이클 ​

1. 하향기(겨울) ~ 회복기(초봄)
   - 분양권, 재건축 아파트 시장은 싸늘한데, 구축 아파트의 전세가 귀함
   ▶ 환금성이 좋은 구축 아파트 or저평가 아파트(실거주) 매입
   ▶ 매매가와 전세가 정체 ​
2. 회복기(초봄 ~ 늦봄)
   - 구축아파트 상승, 입지 좋은 아파트 청약경쟁률 높아짐
   ▶ 입지 좋은 구축아파트 /분양권(P가 별로 X) / 재건축아파트
   ▶ 매매가와 전세가 동시 상승 ​
3. 대세 상승기(늦봄 ~ 여름초)
   - 분양권 및 재건축 아파트 상승
   - 종목과 지역을 가리지 않고 어지간하면 다 오르는 시기
   ▶ 가격 대비 거주환경이 좋거나 앞으로 개발 호재가 있는 곳 선별
   이 시기에는 타이밍보다 지역분석을 잘하는지 여부에 따라 수익률 결정
   ▶ 매매가와 전세가 동시 상승 ​
4. 고점(늦여름)
   - 비인기 지역의 주상복합과 나 홀로 아파트까지 올랐음
   ▶ 수익을 현실화시키는 전략이 필요함
   ▶ 매매가는 상승하지만 전세가 정체 ​
5. 후퇴기(가을)
   ▶ 매매가와 전세가 정체
6. 하향기(겨울)
   ▶ 매매가는 하락하지만 전세가는 상승 ​

 

 

5. 매매가와 전세가를 활용하자

투자자의 선택지는 매수, 보유, 매도 중 하나이다.

매매가와 전세가는 주택 시장에서 중요한 양대 지표이기에, 경우에 따라 매수, 보유, 매도 전략을 달리 취해야 한다. ​

1. 매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 때
   ▶ 보유 부동산은 확실하게 바닥을 다지고 오르는 것을 보고 들어가는 게 좋다. 매매가도 '오름'으로 전환된 것을 보고 들어가도 전혀 늦지 않다. ​
2. 매매가와 전세가와 동반 상승할 때
   ▶매수 얼마나 오랫동안, 그리고 얼마나 많이 올랐는가를 따져봐야 한다. 큰 상승이 아니라면 되도록 사는 것이 좋다. ​
3. 매매가는 상승하지만 전세가는 정체될 때
   ▶매도 고려 전세가가 보합인데 반해 매매가가 급등하는 경우는 가수요가 많이 붙어 거품이 끼고 있는 상태라고 볼 수 있음
4. 매매가와 전세가 정체될 때
   ▶ 상승 후 보합으로 이어진 것인지, 하락 후 보합인 것인지에 따라 달라짐 (매수는 하락 후 보합이 제일 좋으나, 전자도 크게 나쁘지 않다. 그 이유는, 가격이 정체되고 있다는 것은 매년 물가상승률보다 상승하지 못해 저평가 상태로 진입하고 있음을 의미하므로) ​ 결국 기회는, 하향기에서 회복기 회복기에서 상승기로 전환되는 시기를 잘 포착하는 데 있다

 

 

 

2. 저자 김재수(렘군) 소개

부동산 빅데이터 얄리얄리 대표. 유튜브로도 활동 중. 신용대출 5,000만 원을 만들어 실제로 투자에 뛰어 들어서는 전국을 두 바퀴 돌 정도로 발품을 팔며 다녔다. 그렇게 5년이 지나자 그는 전국 유망 아파트 30채를 보유한 투자자가 되었고, 그의 자산은 부동산 투자를 하기 이전보다 100배 이상 불어났다.

 

 

3. 이 책을 읽고 느낀 점

처음 부동산 투자를 시작하는 분들에게는 이 책에서 다룬 내용을 어떻게 다 알고 대응을 하지?라는 생각을 할 수 있다.

나 또한 그랬으니까. 결국 투자는 가격이 저렴할 때 사서 비싸게 파는 것이 앞선 책에서도 설명한 바 있다.

현재 모든 투자자들이 생각하는 점은 부동산이 과연 바닥인지? 지금 들어가도 되는지가 궁금할 것이다.

이 책을 보면 조금 쉽게 알 수 있을거라 생각한다

 

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10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?

 

투자 격언 중에 무릎에서 사서 어깨에서 팔아라 말이 있듯이 바닥은 몰라도 무릎을 판단하는 기준을

4. 부동산의 네 가지 사이클을 통해 확인한 후

5. 매매가와 전세가를 잘 활용해서 투자한다면 큰 리스크가 없는 투자를 할 것이라 판단된다.