전세사기 유형별 사례 및 대처방안(집 고를 때)

전세 집을 구하기 전 부터 우리가 전세사기로 부터 안전하기 위해서는 바로 깡통전세를 피해야 합니다..

집을 고를대 우리가 확인해야 할 것들이 많지만 어떤 것들이 있을까요? 또, 깡통전세, 깡통주택이라 하는 것은 어떻게 생겨나는 걸까요?

 

 

집을 고를때 어떤 것들을 확인해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

깡통주택? 깡통전세? 왜 이런집이 생기는거야?

깡통주택이란, 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금이 떼이게 되는 집을 통틀어 가리켜요. 위 그림처럼 매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있는 집이어서, 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 집들이 흔히 깡통주택이에요

 

 

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보통 깡통주택을 전세로 내놓는 임대인들은 ‘갭투기’를 통해 해당 주택을 사들였을 거예요. 이때의 갭(차이)은 ‘매매가-전세가’를 말해요. 그 ‘갭’마저도 은행에서 대출을 받고요.

 

이렇게 되면, 임대인이 스스로 자유롭게 융통할 수 있는 돈은 거의 없죠. 보증금도, 은행 대출금도 전부 언젠가 타인에게 돌려줘야 하는 돈이니까요.

 

그렇기 때문에 만약 집이 경매에 넘어가기라도 하면, 세입자는 보증금을 떼이게 되고요. 경매에 넘어가지 않더라도, 계약이 끝나고 이사를 나갈 때 제때 보증금을 돌려주지 못할 수도 있어요. 임대인이 제 돈 주고 산 집이 아니니, 돌려줄 돈이 없는 경우에 특히 더 그렇죠. 이런 경우, 다음 세입자가 구해지지 않아서 보증금을 줄 수 없다고 해요. 또는, 집 가격이 하락해 집값이 전세보증금보다 적어졌을 때에도 이사를 가려는 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없게 되는 일이 발생할 수도 있어요.

 

 

깡통전세 VS 일반전세

이제 깡통주택이란 폭탄을 만나지 않기 위해 매물을 확인하는 방법에 대해 알아봐요. 아래 두 집 중에서 깡통주택은 무엇일까요?

정답은 A입니다.
주택A의 임대인은, 대출금 2억 원과 보증금 2억 원을 통해 집값의 80%를 마련했어요. 대표적인 깡통주택 유형이죠.
반면에, 주택B의 임대인은 대출금 5천만원과 보증금 2억 원을 다 합쳐서 집값의 50%만이 타인의 돈으로 구성된 집을 갖고 있어요.

 

 

깡통주택? 왜 위험할까?

일반적으로 깡통주택은 보증금 + 대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 집을 의미해요.

즉, 임대인이 자기 돈을 얼마나 들여서 집을 갖고 있느냐가 중요해요.

깡통주택의 임대인은 불상사가 생겼을 때 빚 상환을 회피해버릴 수 있기 때문이죠. 그렇기에 깡통주택은 마치 시한폭탄 같은 존재라고 할 수 있어요.

 

깡통주택에 전세로 들어간 순간부터 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 생겨요.

예를 들어, 주택A,B 모두 경매에 넘어갔을 때, 주택A에서는 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있어요. 경매에 넘어가지 않더라도, 집값이 떨어지거나 임대인의 경제적 사정이 어려워지면 보증금을 돌려주지 못하게 될 수도 있어요.

애초에 임대인의 돈은 거의 없는 깡통주택이기 때문에, 임대인이 돈이 없다며 보증금을 돌려주지 않을 수도 있죠. 그러니 반드시 등기부등본 서류를 통해 이 집에 빚이 얼마나 많은지 확인해야 해요.

 

 

 

 

깡통전세 사기 예방법

1. 깡통전세인지 꼭 확인하고 피하자

내가 보고 있는 이 집이 깡통주택인지, 확인해야 해요. 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등에서 집값 시세를 확인할 수 있어요. 만약, 내 보증금이 2억 원인데 집값이 2억2천만 원이라면? 반드시 거르세요! 이렇게 보증금이 집값에 맞먹는 수준이라면, 최대한 피해야 해요.

 

2. 임대인 경제력 믿지 않기

이 집에 빚이 많지만 임대인이 워낙 부자라서 괜찮다고? NO!

임대차계약을 할 때 임대인이 경제력을 과시하며 당연히 보증금을 돌려준다고 안심시키더라도 믿어선 안돼요. TV에 출연했다거나, 집이 아주 많은 부자라거나, 유명한 직업이라거나... 이런 정보는 전세사기가 벌어진 이후에 아무 도움이 되지 않아요. 실제로 깡통주택 전세사기가 벌어진 이후에 임대인이 처벌 받는다고 해도, 반드시 내 보증금 전부를 돌려받을 수 있다고 장담할 순 없어요.

 

3. 전세보증금반환보증 가입

전세반환보증보험 가입 가능한 집인가?

전세보증금반환보증에 가입해야 해요. 전세보증금반환보증이란 전세보증금의 반환을 책임져주는 상품이에요. 아무리 깡통주택을 잘 판별했더라도 집값이 하락하면 그 어떤 안전한 집이라도 깡통주택이 될 수 있어요. 때문에 계약 체결 전에 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 먼저 따져보고, 계약 체결 후 전세보증금반환보증에 가입하면 보증금 미반환 위험에서 벗어날 수 있어요.

 

 

전세사기 당했을 경우 

전세사기를 당하기 전에 우리가 알아온 대응방법으로 전세사기를 피해갈 수 있으면 가장 좋은 경우이지만, 만약 전세사기를 당했을 경우는 어떻게 해야 할까요

그럴때는 전세피해지원센터라는 곳에서 전세사기를 당한 피해자 분들을 위해 여러가지 지원들을 해주고 있어요

혹시 피해를 입으셨다면 전세피해지원센터를 이용해 보세요